전용 84㎡가 34평형? 면적 표기, 내 집 크기 제대로 읽는 법

'전용 84㎡'는 몇 평일까. 전용면적만 따지면 25.7평이다. 그런데 같은 집을 부동산에서는 '34평형'이라고 부른다. 8평 넘게 차이 나는데 둘 다 틀린 말은 아니다. 재는 기준이 다를 뿐이다.

㎡를 평으로 바꾸는 법 — 3.3058로 나눈다

1평은 3.3058㎡다. 그러니 ㎡ 숫자를 3.3058로 나누면 평이 된다. 84 ÷ 3.3058 = 25.4평, 59 ÷ 3.3058 = 17.8평.

그런데 '84㎡'라고 적힌 집의 전용면적이 딱 84.00㎡인 경우는 거의 없다. 국토교통부 실거래가 원본에서 84㎡대 거래 38만 건의 중앙값은 84.92㎡다. 표기는 소수점을 버린 값이고, 계약서에 적히는 숫자는 그보다 조금 크다. 그래서 실제로는 25.4평이 아니라 25.7평이다.

거래되는 면적은 생각보다 몇 개에 몰려 있다. 수도권 실거래 113만 건 중 84㎡대가 33.7%, 59㎡대가 23.0%다. 둘을 합치면 절반이 넘는다.

표기	실제 전용면적(중앙값)	전용 평
39㎡	39.7㎡	12.0평
49㎡	49.8㎡	15.1평
59㎡	59.9㎡	18.1평
74㎡	74.9㎡	22.7평
84㎡	84.9㎡	25.7평
101㎡	101.9㎡	30.8평
114㎡	114.8㎡	34.7평

그런데 왜 84㎡를 34평형이라고 부를까

'평형'은 전용면적이 아니라 공급면적을 기준으로 한 말이기 때문이다. 공급면적은 내가 쓰는 전용면적에 계단·복도·엘리베이터 같은 주거공용면적을 더한 값이다. 이 공용 몫이 보통 전체의 4분의 1쯤 되니, 평형은 전용 평보다 30% 안팎 크게 나온다. 전용 25.7평이 34평형이 되는 이유다.

문제는 이 비율이 단지마다 다르다는 점이다. 복도식이나 타워형은 공용 면적을 더 넓게 잡는 경우가 있어, 같은 34평형이라도 실제 전용면적은 다를 수 있다. 광고에 적힌 평형 대신 ㎡로 적힌 전용면적을 확인해야 하는 건 그래서다.

'실평수'는 전용면적과 또 다르다

전용면적을 실평수라고 부르는 사람이 많지만, 둘은 같지 않다. 발코니는 서비스 면적이라 전용면적에 안 들어가는데, 확장하면 실제로 쓰는 공간은 그만큼 늘어난다. 같은 전용 84㎡라도 확장 여부에 따라 체감 크기가 달라지는 이유다. 반대로 말하면, 전용면적이 같다고 집이 같은 크기로 느껴지지는 않는다.

59㎡와 84㎡, 가격은 얼마나 차이 날까

면적이 42% 넓어지면 값도 그만큼 뛸 것 같지만 그렇지 않다. 수원 매교동 매교역푸르지오SKVIEW의 2026년 거래를 보면 59㎡가 8.00억(129건), 84㎡가 9.88억(90건)이다. 면적은 42% 넓은데 값은 23% 높다.

㎡당으로 바꿔 보면 작은 집이 오히려 비싸다. 59㎡가 ㎡당 1,335만원, 84㎡가 1,162만원이다. 작은 면적일수록 단위 면적당 값이 높게 매겨지는 건 매교동뿐 아니라 수도권에서 흔한 모양이다. 안양 래미안안양메가트리아도 같은 해 59㎡ 9.00억, 84㎡ 10.47억으로 값 차이가 16%에 그친다. 그래서 "평당 얼마"로 두 평형을 곧장 비교하면 작은 집이 비싸 보이는 착시가 생긴다.

내가 보는 단지의 평형별 실거래가는 단지 검색에서 이름을 넣으면 평형 탭으로 나뉘어 나온다. 같은 단지 안에서 면적별로 값이 어떻게 벌어지는지는 그 화면에서 바로 확인할 수 있다.

매물을 볼 때는 '몇 평형'이라는 말을 그대로 믿기보다 ㎡로 적힌 전용면적을 먼저 본다. 그 숫자를 3.3058로 나누면 내가 실제로 쓸 공간이 몇 평인지 나온다. 발코니 확장 여부까지 확인하면 광고 문구와 실제 크기 사이의 간격은 거의 사라진다.